ที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาส 3 ปี 2564 อุปทานและอุปสงค์ 9 เดือนแรก หดตัวลงอย่างชัดเจน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัด EEC ทั้งนี้ผลกระทบจากสภาวะทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในไตรมาส 3 ปี 2564 ที่ปรับตัวลดลงร้อยละ -0.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2564 ที่มีการขยายตัวร้อยละ 7.6 โดยเป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 เป็นระลอกที่สี่จากสายพันธุ์เดลต้า ซึ่งทวีความรุนแรงมากขึ้น และรัฐบาลมีการควบคุมการดำเนินธุรกิจบางประเภท รวมถึงจำกัดการเดินทางเข้า-ออกในบางจังหวัดที่เป็นพื้นที่ควบคุมสูงสุดและเข้มงวด (สีแดงเข้ม) ซึ่งส่งผลให้ทางด้านสาขาก่อสร้างปรับตัวลดลงร้อยละ -4.1 เมื่อเทียบกับการขยายตัวร้อยละ 3.9 ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการลดลงทั้งในการก่อสร้างภาครัฐและภาคเอกชน

ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในช่วงการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ซึ่งพบว่า การก่อสร้างภาครัฐลดลงร้อยละ -6.2 เมื่อเทียบกับการขยายตัวร้อยละ 7.0 ในไตรมาสก่อนหน้า และการก่อสร้างภาคเอกชนลดลงร้อยละ -0.5 ซึ่งลดต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สี่แล้ว โดยเป็นผลมาจากการลดลงต่อเนื่องของการก่อสร้างที่อยู่อาศัย และสาขาการผลิตอุตสาหกรรมลดลงร้อยละ -1.4 เมื่อเทียบกับการขยายตัวร้อยละ 16.9 ในไตรมาสก่อนหน้า

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัด EEC ซึ่งเป็นจังหวัดในกลุ่มพื้นที่ควบคุมสูงสุดและเข้มงวด (สีแดงเข้ม) เช่นกัน ก็มีการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 3 ปี 2564 ทั้งมิติของอุปทานด้านการออกใบอนุญาตสรรที่ดิน พบว่าต่ำที่สุดในรอบ 9 ปี หรือในรอบ 34 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2556 และการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2564 ยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีแต่มีทิศทางดีขึ้นโดยในไตรมาส 3 การออกใบอนุญาตก่อสร้างเริ่มปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยโดยเป็นบวกร้อยละ 13.3 เมื่อเทียบจากไตรมาสก่อนหน้า

ในมิติอุปสงค์ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่าจำนวนหน่วยลดลงอย่างต่อเนื่องเป็น ไตรมาสที่สิบ นับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 ที่เริ่มประกาศใช้มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในภาพรวมสถานการณ์เศรษฐกิจไทยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 (มกราคม - กันยายน) มีอัตราการขยายตัวติดลบในไตรมาส 1 ร้อยละ -2.6 ขณะที่ไตรมาส 2 มีอัตราขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 แต่เป็นการขยายตัวเพิ่มขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ต่ำผิดปกติในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ไตรมาส 3 กลับมาติดลบอีกครั้งร้อยละ -0.3 ส่งผลให้ทั้งอุปทานและอุปสงค์ของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 (มกราคม - กันยายน) หดตัวลงอย่างชัดเจน โดยอุปทานการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย ร้อยละ -31.3 และร้อยละ -34.6 ตามลำดับ แต่ด้านการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.1 โดยมีข้อสังเกตว่าเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากฐานที่ต่ำผิดปกติในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 ส่วนด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -18.3 และร้อยละ -16.3 ตามลำดับ

สำหรับภาพรวมทั้งปี 2564 แม้มีปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ที่จะต้องติดตามอย่างใกล้ชิด แต่ยังมีปัจจัยบวกที่สำคัญคือภาวะที่อัตราดอกเบี้ยในตลาดต่ำมาก รวมถึงการที่รัฐบาลได้ขยายระยะเวลามาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทไปจนถึงสิ้นปี 2564 และลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหลือร้อยละ 10 ซึ่งเป็นมาตรการที่จะช่วยลดภาระของผู้ซื้อและผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ การที่ธนาคารแห่งประเทศได้ประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 เพื่อช่วยพยุงเศรษฐกิจไทยที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของไวรัส COVID-19 ที่ยืดเยื้อมาถึงเกือบ 2 ปี นับเป็นปัจจัยที่มีส่วนทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในจังหวัด EEC ลดลงไม่รุนแรงตามที่คาดการณ์กันไว้ตั้งแต่ต้นปี

รวมถึงการที่รัฐบาลได้มีนโยบายในการเปิดประเทศในต้นเดือนธันวาคม 2564 โดยจังหวัดชลบุรี และระยองเป็นพื้นที่สีฟ้านำร่องการท่องเที่ยว และสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติคาดว่าแนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2564 จะขยายตัวเป็นบวกร้อยละ 1.2 ปรับตัวดีขึ้นอย่างช้าๆ จากการลดลงร้อยละ -6.1 ในปี 2563 ดังนั้น จากทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบที่กล่าวมา ศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่า ในปี 2564 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในด้านอุปทานการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน จะมีอัตราขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ -31.3 ถึง -16.0 การขอใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะมีอัตราขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ -9.1 ถึง 11.2 ส่วนด้านอุปสงค์ในปี 2564 คาดการณ์ว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะมีอัตราขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ -30.3 ถึง -14.8 แต่จำนวนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจะมีอัตราขยายตัวอยู่ในช่วงร้อยละ -18.3 ถึง -0.1 เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วยปรับตัวสูงขึ้น เมื่อเทียบกับปี 2563