“คมนาคม” สั่ง ร.ฟ.ท.ปรับปรุงแผนพัฒนาเชิงพาณิชย์ที่ดิน “มักกะสัน” ใหม่ ให้ตัดแปลง A ที่เป็นสัมปทานของรถไฟ 3 สนามบินไปแล้วออกจากแผน และวางรูปแบบ PPP ให้ชัดเจนว่าจะร่วมลงทุนเอกชนแบบแบ่งผลประโยชน์หรือให้เช่าใช้ที่ดิน แนะรอดูโมเดลพัฒนาของซีพี หวั่นซ้ำซ้อนกระทบ PPP เพราะพื้นที่ต่อเนื่องกัน

นายชัยวัฒน์ ทองคำคูณ ปลัดกระทรวงคมนาคม เปิดเผยภายหลังเป็นประธานการประชุมโครงการตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 พื้นที่ย่านมักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ว่า จากที่ ร.ฟ.ท.ได้ศึกษาและวิเคราะห์โครงการพัฒนาบริเวณพื้นที่ย่านมักกะสัน ซึ่งได้นำเสนอต่อกระทรวงคมนาคมนั้น ยังพบว่ามีรายละเอียดของแผนการพัฒนา เช่น รูปแบบ และมูลค่าโครงการที่อาจจะยังไม่สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน รวมถึงให้ ร.ฟ.ท.พิจารณาแนวทางที่ดำเนินโครงการที่เป็นผลประโยชน์ที่รัฐจะได้รับให้ดีที่สุด โดยให้ ร.ฟ.ท.ปรับปรุงรายงานการศึกษาร่วมลงทุน (PPP) พัฒนาเชิงพาณิชย์ที่ดินมักกะสันใหม่

ทั้งนี้ ในการพิจารณาผลการศึกษา สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) มีความเห็น แนวทางการพัฒนาที่ ร.ฟ.ท.นำเสนอ 2-3 ประเด็นยังไม่มีความชัดเจน เช่น มีการนำพื้นที่แปลง A ติดสถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ มารวมในแผนการพัฒนามักกะสันทั้งหมด ซึ่งพื้นที่แปลง A ดังกล่าวนั้นเป็นส่วนของโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินพัฒนาไปแล้ว ร.ฟ.ท.ต้องแยกให้ชัดเจนเพราะจะมีผลต่อมูลค่าของผลประโยชน์ที่เกิดขึ้น

“ให้ ร.ฟ.ท.ทบทวนแผนพัฒนาที่ดินมักกะสัน ตอนนี้จะมีแปลง B, C, D, E โดยตัดแปลงA ออก ส่วนแปลง E จะต้องดูอีกทีเพราะมีพื้นที่ส่วนที่ ร.ฟ.ท.จะนำมาใช้ประโยชน์เอง ซึ่งจะต้องตัดออกจากการศึกษาร่วมลงทุน หรือการพัฒนาเชิงพาณิชย์ด้วยเพราะจะมีผลต่อมูลค่าโครงการทั้งสิ้น ส่วนการพัฒนายังเห็นว่าควรแบ่งเป็นเฟส โดยให้เร่งสรุปและนำเสนอคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท.เพื่อเสนอกระทรวงคมนาคมพิจารณาอีกครั้ง” นายชัยวัฒน์กล่าว

เรื่องพัฒนาที่ดินของรถไฟ โดยเฉพาะที่ดินมักกะสันที่มีความเกี่ยวเนื่องกับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เป็นโครงการที่มีมูลค่าสูงและอยู่ในความสนใจของประชาชน ดังนั้น การพิจารณาจะต้องรอบคอบ ต้องมีเหตุผลและต้องไม่ให้เกิดความสงสัย

รายงานข่าวแจ้งว่า แผนพัฒนาที่ดินมักกะสันที่ ร.ฟ.ท.เสนอยังมีความไม่ชัดเจนหลายเรื่อง เช่น โรงงานมักกะสัน ตามมติบอร์ด ร.ฟ.ท.ให้ปรับปรุงแต่แผนพัฒนาพื้นที่พบว่าจะเป็นการย้ายโรงงานออกไปที่อื่น, รูปแบบการร่วมลงทุนเอกชน (PPP) ซึ่งมีทั้งการร่วมทุนให้สัมปทานและแบ่งผลประโยชน์ให้ ร.ฟ.ท. หรือการร่วมทุนโดยให้เช่าพื้นที่ ร.ฟ.ท.รับผลประโยชน์จากค่าเช่า ซึ่งหลักการจะต้องเลือกแนวทางที่รัฐได้ประโยชน์มากที่สุด

กระทรวงคมนาคมได้รับความช่วยเหลือจากองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น หรือไจก้า ในการศึกษาแผนการพัฒนาพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ และพื้นที่โดยรอบของ ร.ฟ.ท.เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์คมนาคมพหลโยธิน รวมถึงพื้นที่มักกะสัน ซึ่ง ร.ฟ.ท.ได้นำแนวคิดของไจก้าไปปรับให้เหมาะสมกับการพัฒนาเชิงพาณิชย์พื้นที่แต่ละแห่ง โดยไจก้าได้ให้ความเห็นเบื้องต้นสำหรับการพัฒนาพื้นที่มักกะสันว่า หากเน้นเรื่องร้านค้ามากเกินไปอาจจะไม่คุ้มค่า เนื่องจากแนวโน้มของอนาคตจะเป็นการซื้อของออนไลน์มากขึ้น ดังนั้น ร.ฟ.ท.ควรพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยและสำนักงานด้วย

แนวทางการพัฒนาที่ดินมักกะสัน ล่าสุดมีพื้นที่ รวม 423.15 ไร่ ประกอบด้วย พื้นที่แปลง A ติดสถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์มักกะสัน 92.7 ไร่ (อยู่ในโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน) แปลง B 141.43 ไร่ แปลง C 138.07 ไร่ แปลง D 36.95 ไร่ และแปลง E 11.30 ไร่

ทั้งนี้ แปลง B, C, D, E ร.ฟ.ท.จะดำเนินการพัฒนาเองแต่เนื่องจากเป็นพื้นที่ต่อเนื่องกับแปลง A ดังนั้น ต้องรอความชัดเจนของการพัฒนาพื้นที่มักกะสันแปลง A ของเอกชน3 สนามบินก่อน ซึ่งคณะกรรมการคัดเลือกรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินจะประชุมและเจรจากับกลุ่มซีพีในเงื่อนไขข้อเสนอเพิ่มเติม (ซอง 4) ในวันที่ 15 ม.ค.นี้ และหากตกลงกันได้จะสรุปผลการประมูลและจะได้เห็นแผนที่กลุ่มซีพี จะพัฒนาพื้นที่มักกะสัน  รวมถึงมูลค่าที่จะเกิดขึ้น เพื่อ ร.ฟ.ท.จะได้นำมาเป็นข้อมูลในการพัฒนาพื้นที่แปลงอื่นๆ ที่อยู่ติดกันเพื่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุด

“การพัฒนาเชิงพาณิชย์เป็นเรื่องใหม่สำหรับ ร.ฟ.ท. ดังนั้น ต้องดูข้อมูลให้รอบด้าน และเนื่องจากรถไฟ 3 สนามบินเพิ่งเกิด ดังนั้น ร.ฟ.ท.ต้องไปปรับปรุงใหม่ ให้ข้อมูลและรายละเอียดอัปเดตที่สุด และมูลค่าโครงการต้องลดลงด้วยเพราะพื้นที่น้อยลง”