รฟท.รับลูก “ศักดิ์สยาม” รื้อแผนพัฒนาที่ดิน 9 แปลงย่านบางซื่อ ดันประมูล 3 แปลงแรก A, E,G ในต้นปี 65 คาดมีมูลค่ากว่า 6 หมื่นล้าน เร่งจ้างที่ปรึกษาทำ market sounding ประเมินนักลงทุน ชูจุดเด่นติดสถานีกลางบางซื่อศักยภาพสูง

ทั้งนี้ มีรายงานข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยเมื่อเร็วๆ นี้ว่า ขณะนี้ รฟท.ได้ปรับแผนการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ 9 แปลง เนื้อที่ 2,325 ไร่ รอบสถานีกลางบางซื่อใหม่ ตามนโยบาย นายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ที่ต้องการให้เร่งดำเนินการเพื่อให้สอดคล้องกับการเปิดเดินรถไฟชานเมืองสายสีแดงและการเปิดสถานีกลางบางซื่อ โดยครอบคลุมเรื่อง TOD ซึ่งจะเสนอแผนใหม่ต่อกระทรวงคมนาคมในเดือน ก.พ.นี้

แนวทางล่าสุด ได้แบ่งพื้นที่ 9 แปลงออกเป็น 2 กลุ่ม โดยกลุ่มแรกเป็นพื้นที่ที่มีความพร้อม มี 5 แปลง โดยมี 3 แปลงที่จะนำออกประมูลได้ก่อนในช่วงต้นปี 2565 เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพมากที่สุด ได้แก่ แปลง A ขนาด 35 ไร่ แปลง E (ย่านตึกแดง) พื้นที่ประมาณ 79 ไร่ อยู่ติดสถานีกลางบางซื่อ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า MRT สีน้ำเงิน และสำนักงาน SCG แนวทางพัฒนาเป็นสำนักงาน เป็นศูนย์ราชการ และที่ทำการแห่งใหม่ของการรถไฟฯ

และแปลง G (บ้านพักพนักงานรถไฟ กม. 11) พื้นที่ประมาณ 270 ไร่ พัฒนาเป็นแหล่งที่พักอาศัย คอนโดมิเนียม และที่พักอาศัยของพนักงานการรถไฟฯ ซึ่งทั้ง 3 แปลงจะเป็นแหล่งอาคารสำนักงาน ทั้งส่วนราชการ และเอกชน แหล่งที่อยู่ และแหล่งชอปปิ้ง ซึ่งจะสร้างปริมาณผู้โดยสารสนับสนุนรถไฟสีแดง

ทั้งนี้ เนื่องจากพื้นที่แต่ละแปลงมีความคืบหน้าไม่เท่ากัน จึงต้องปรับแผนใหม่ให้สอดคล้องกัน โดยแปลง A หลังจากที่เปิดประมูลรอบที่สองแล้วไม่มีผู้สนใจยื่นประมูล รฟท.จะเร่งเสนอคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.ยกเลิกประมูลแปลง A รวมถึงเสนอไปยังสำนักงานนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) เพื่อยกเลิก PPP แปลง A ด้วย

ในขณะเดียวกันจะเสนอบอร์ด รฟท.เพื่อขออนุมัติดำเนินการแปลง G และขอจัดจ้างที่ปรึกษา วงเงินไม่เกิน 20 ล้านบาทเพื่อทบทวนการศึกษาในการพัฒนาพื้นที่แปลง A E G ในช่วงเวลาเดียวกัน เพื่อให้สอดคล้องกัน ส่วนจะประมูลเป็นสัญญาเดียวหรือแยกสัญญาอย่างไร จะต้องทำ Market Sounding สำรวจความต้องการของนักลงทุนจึงจะสรุปแนวทางที่เหมาะสมที่สุดได้

ทั้งนี้ ตามไทม์ไลน์คาดว่าจะจัดทำรายงานการศึกษา และเอกสารสำหรับการคัดเลือกเอกชน (RFP) เดือน พ.ค.-ต.ค. 2564 เสนอบอร์ด รฟท.พิจารณาเดือน พ.ย.-ธ.ค. 2564 จากนั้นจะเป็นขั้นตอนการประมูลคัดเลือกเอกชนช่วง มี.ค. 2565 สรุปผลการคัดเลือก เม.ย. 2566 เสนอผลการคัดเลือกลงนามสัญญา ต.ค 2566 จากนั้นจะเป็นการก่อสร้างและทยอยเข้าใช้ประโยชน์ คาดว่าใช้ประโยชน์พื้นที่ทั้ง 3 แปลงได้เต็มตาม RFP เดือน เม.ย. 2570

ส่วนอีก 2 แปลง คือแปลง B พื้นที่ติดถนน และติดกับตลาดนัดจตุจักรเดิม และมีพวงราง ทำให้การพัฒนามูลค่าโครงการสูงเนื่องจากต้องสร้างอาคารเชิงพาณิชย์คร่อมรางรถไฟ จึงต้องมีการศึกษาทบทวนเพิ่มเติม และแปลง D (ตลาดนัดจตุจักรเดิม) ยังติดสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งจะมีการพิจารณาตัดพื้นที่ที่ไม่ติดและมีความพร้อมออกมาทยอยเปิดประมูล ซึ่งจะต้องศึกษาเพิ่มเติมเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด

สำหรับกลุ่มที่ 2 ยังไม่มีความพร้อม เนื่องจากพื้นที่ยังมีการใช้งาน มี 4 แปลง ได้แก่ แปลง C พื้นที่สถานีขนส่งหมอชิต 2 โดย บขส.อยู่ระหว่างพิจารณาคืนพื้นที่บางส่วนให้ รฟท.ใช้ประโยชน์, แปลง F (ด้านหลังสถานีขนส่งหมอชิต 2 ติดกับถนนเทอดดำริ) ติดโรงซ่อมรถจักรบางซื่อ โดยจะเร่งแผนย้ายไปที่แก่งคอยประมาณ 3-4 ปี และแนวทางรถไฟสายใต้, แปลง H มีโรงตรวจซ่อมวาระรถโดยสาร (LD Depot) และแปลง I มีโรงซ่อมรถไฟฟ้า CT (CT Depot)

จากที่ นายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รัฐมนตรีว่ากากระทรวงคมนาคม ได้ประชุมติดตามการจัดทำแผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อ ได้มีการกำชับให้ รฟท.เร่งพัฒนา 4 แปลงหลังด้วยเพื่อให้เกิดความต่อเนื่องกับกลุ่มแรก นอกจากนี้ กรณีที่ส่วนราชการขอใช้พื้นที่นั้นให้ รฟท.เป็นแกนหลักในการบูรณาการ เน้นการพัฒนาเป็นแนวสูงเพื่อใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

อย่างไรก็ตาม ตามการศึกษาแผนแม่บทพัฒนาพื้นที่ย่านบางซื่อแบบบูรณาการ จำนวน 2,325 ไร่ โดยองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (ไจก้า) ซึ่งแบ่งการพัฒนาเป็น 3 ระยะ มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2565, ปี 2570 และปี 2575 (ตามลำดับ) ประเมินวงเงินลงทุนไว้กว่า 3.5 แสนล้านบาท ซึ่งคาดว่าการพัฒนาพื้นที่แปลง A+E+G ออกประมูลพร้อมกันจะมีมูลค่าการลงทุนสูงกว่า 6 หมื่นล้านบาทแน่นอน โดยมีแนวคิดในการรวมแปลง A มูลค่า 1.1 หมื่นล้านบาท และแปลง E มูลค่า

4.6 หมื่นล้านบาท เข้าด้วยกันเพราะอยู่ติดสถานีบางซื่อและมีศักยภาพสูงเพื่อจูงใจนักลงทุน