สนข.เปิดผลศึกษา TOD อยุธยา พื้นที่ 206 ไร่รอบสถานีรถไฟพัฒนา 4 โซน ผุดแหล่งธุรกิจ ศูนย์การค้า โรงแรม ชูศักยภาพพื้นที่ใกล้ กทม. ชูจุดแข็งท่องเที่ยว หนุนเมืองมรดกโลก

นายเริงศักดิ์ ทองสม ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการขนส่งและจราจร สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) เปิดเผยว่า สนข.ได้จัดสัมมนาเพื่อประเมินความสนใจของภาคเอกชน (Market Sounding) ในพื้นที่เมืองต้นแบบ พระนครศรีอยุธยา ครั้งที่ 1 ตามโครงการศึกษาพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง “TOD คมนาคม สร้างเมือง เมืองสร้างสุข สุขสร้างได้”

ซึ่งผลการศึกษาแนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเบื้องต้นบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟอยุธยาแบ่งออกเป็น 4 โซน ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 206 ไร่ มุ่งเน้นสนับสนุนธุรกิจการค้า การลงทุน กระตุ้นเศรษฐกิจ และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน ภายใต้แนวคิดของการพัฒนาที่เน้นรักษาทัศนียภาพที่งดงามของเมือง

โดยการพัฒนาโซนที่ 1 ย่านธุรกิจและพาณิชยกรรมแบบผสมผสาน (Mixed-Use Complex) ด้วยตำแหน่งที่ตั้งใกล้กับสถานีรถไฟ จึงเหมาะสมกับการพัฒนาต่อยอดเป็นย่านพาณิชยกรรมแห่งใหม่เพื่อเป็นพื้นที่ธุรกิจการค้า และแหล่งการสร้างงาน ส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจให้ดำเนินต่อเนื่องตลอดทั้งวันเพื่อดึงดูดการค้าการลงทุน สร้างความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจในระดับภูมิภาค จากปัจจุบันจังหวัดพระนครศรีอยุธยามีศูนย์การค้าปลีกระดับภูมิภาคเพียงแห่งเดียวซึ่งอยู่นอกเขตพื้นที่เมือง

โซนที่ 2 ย่านชุมชนการค้าแบบผสมผสาน (Mixed-Use Community) แนวคิดการพัฒนาให้เป็นพื้นที่ผสมผสานกิจกรรมเชิงพาณิชย์และพื้นที่อยู่อาศัย เพื่อตอบโจทย์รูปแบบการใช้ชีวิตที่หลากหลาย เน้นการเข้าถึงพื้นที่ด้วยระบบขนส่งมวลชนหลักและระบบขนส่งมวลชนรองที่มีศักยภาพและครอบคลุมการเดินทางที่ไม่ใช้เครื่องยนต์ (Non-Motorized Transport) เช่น การเดิน การใช้จักรยาน

โซนที่ 3 ย่านชุมชนที่อยู่อาศัยคุณภาพ (Residential Cluster + Potential Education Campus) เน้นพัฒนาเป็นพื้นที่อยู่อาศัย รวมถึงการสร้างสรรค์พื้นที่เล่นและเรียนรู้ เป็นแหล่งให้ผู้คนได้พบปะ และทำกิจกรรมร่วมกันบนพื้นที่แหล่งใหม่ของเมือง

และโซนที่ 4 ย่านที่อยู่อาศัยและรองรับการขยายตัวของเมือง (Extended Township Development) เน้นพัฒนาเป็นพื้นที่อยู่อาศัย รวมถึงผลการศึกษายังพบว่าการพัฒนา TOD พื้นที่ดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และอพาร์ตเมนต์ไม่เกิน 8 ชั้นในปริมาณอุปทานต่ำอยู่ สวนทางกับอุปสงค์ทั้งในด้านการลงทุน และความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้นเพิ่มขึ้นอีกหากมีการพัฒนารถไฟความเร็วสูง เนื่องจากมีความต้องการที่อยู่อาศัยจากแรงงานในกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียงเพื่อหลีกหนีความแออัด และต้องการพื้นที่สงบ

ทั้งยังพบว่าพื้นที่ดังกล่าวสามารถพัฒนาเป็นโรงแรมรองรับการประชุมระดับนานาชาติ และอุตสาหกรรมไมซ์ซึ่งมีแนวโน้มเติบโตสูงมากได้ เนื่องจากพื้นที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยาอยู่ในระยะที่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ รวมทั้งได้รับการสนับสนุนเป็นเขตส่งเสริมการลงทุนตามนโยบายของรัฐบาล และเป็นการพัฒนารูปแบบใหม่ ซึ่งยังไม่มีผู้พัฒนามากจึงมีระดับการแข่งขันต่ำ

นายเริงศักดิ์ กล่าวว่า ปัจจัยสนับสนุนความสำเร็จในการพัฒนาพื้นที่ TOD พระนครศรีอยุธยาคือ ภาครัฐต้องกำหนดกรอบนโยบายการลงทุน รูปแบบการสนับสนุน และข้อกฎหมายที่สนับสนุนให้มีความชัดเจน การมีหน่วยงานกลางทำหน้าที่ดูแลและรับผิดชอบ มีช่องทางในการสร้างรายได้จากการพัฒนาพื้นที่ ตลอดจนทุกภาคส่วนมีเครื่องมือทางการเงินเพื่อสนับสนุนการพัฒนาด้านต่างๆ ของโครงการ และมีรูปแบบการลงทุนที่มีความเป็นธรรม และสอดคล้องกับลักษณะการพัฒนา TOD ในพื้นที่ และที่สำคัญคือต้องอาศัยการมีส่วนร่วมจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องด้วย

สำหรับแนวทางการลงทุนนั้นรูปแบบที่เหมาะสม คือ รัฐบาลเป็นผู้จัดการเรื่องที่ดินและพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐาน เช่น ถนน ไฟฟ้าและประปาเป็นต้น ขณะที่เรื่องระบบขนส่งเชื่อมต่อพื้นที่รวมถึงการพัฒนาเชิงพาณิชย์มีความเหมาะสมที่จะเปิดประมูลแบบ PPP ให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุนและรับความเสี่ยง

นายเริงศักดิ์ กล่าวต่อว่าพระนครศรีอยุธยาเป็นหนึ่งในจังหวัดที่ได้รับการคัดเลือกให้เป็นเมืองต้นแบบการพัฒนา เนื่องจากมีศักยภาพหลายด้าน เช่น ผลิตภัณฑ์มวลรวมของจังหวัด (GPP) ปี 2560 สูงถึง 403,000 ล้านบาท เป็นอันดับ 5 ของประเทศ ประชากรมีรายได้เฉลี่ย 465,972 บาทต่อคนต่อ

นอกจากนี้ยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมซึ่งในปี 2560 มีนักท่องเที่ยวสูงถึง 7,600,000 คน อัตราการเติบโต 5.2 % ต่อปีตลอดระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา เป็นที่ตั้งพื้นที่เขตอุตสาหกรรม 5 แห่ง และเป็นศูนย์กลางเชื่อมโยงการคมนาคมขนส่งทางบก ทางราง และทางน้ำ

รวมทั้งเป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญระหว่างรถไฟฟ้าสายเหนือและสายอีสาน ทั้งนี้ปัจจัยสนับสนุนความสำเร็จในการพัฒนาพื้นที่ TOD พระนครศรีอยุธยา คือ ภาครัฐต้องกำหนดกรอบนโยบายการลงทุน รูปแบบการสนับสนุน และข้อกฎหมายที่สนับสนุนให้มีความชัดเจน

การมีหน่วยงานกลางทำหน้าที่ดูแลและรับผิดชอบ มีช่องทางในการสร้างรายได้จากการพัฒนาพื้นที่ ตลอดจนทุกภาคส่วนมีเครื่องมือทางการเงินเพื่อสนับสนุนการพัฒนาด้านต่างๆ ของโครงการ และมีรูปแบบการลงทุนที่มีความเป็นธรรม และสอดคล้องกับลักษณะการพัฒนา TOD ในพื้นที่ และที่สำคัญคือต้องอาศัยการมีส่วนร่วมจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องด้วย

รายงานข่าวกระทรวงคมนาคมระบุว่าการลงทุนพัฒนาพื้นที่ TOD ดังกล่าวจะเป็นการลงทุนมูลค่าหลักหมื่นล้านบาท บนพื้นที่ 206 ไร่ เนื่องจากมีแผนพัฒนาทั้งห้างสรรพสินค้า ร้านค้าปลีกผสมกับย่านการค้าขนาดใหญ่ ไปพร้อมกับโรงแรมและศูนย์ประชุมนานาชาติเพื่อรองรับอุตสาหกรรมไมซ์

นอกจากนี้ยังแผนลงทุนคอนโดมิเนี่ยมและที่อยู่อาศัยแบบไฮเอนด์อีกด้วย อย่างไรก็ตาม สนข.ได้ปักธงการพัฒนา TOD ต้นแบบไว้ 3 แห่ง ได้แก่ 1.จังหวัดนครศรีอยุธยา 2.สถานีรถไฟจังหวัดขอนแก่น ซึ่งมีรถไฟฟ้าความเร็วสูงสายอีสานพาดผ่านรวมถึงรถไฟทางคู่สายอีสานอีกทั้งยังเป็นเมืองสมาร์ทซิตีอี้กด้วย 3.พื้นที่เมืองพัทยา จ.ชลบุรี ซึ่งมีรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบินอีอีซี ดอนเมือง-อู่ตะเภา เป็นอีกพื้นที่ศักยภาพที่จะเชื่อมต่อโลจิสติกส์และการเดินทางในพื้นที่อีอีซีอีกด้วย

Transit Oriented Development (TOD)

เป็นหนึ่งในแนวคิดในการพัฒนาเมือง และชุมชนเมืองควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง โดยเน้นการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะที่เป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง กำหนดรูปแบบการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อสร้างชุมชนรอบสถานีให้เป็นชุมชนคุณภาพ น่าอยู่อาศัย น่าใช้ชีวิต น่าลงทุนทำธุรกิจ เพื่อส่งเสริมให้เกิดกิจกรรมการเดินทาง ทั้งเข้า-ออกพื้นที่ด้วยระบบขนส่งสาธารณะ และส่งเสริมการเดินทางในพื้นที่ด้วยการเดินทางโดยไม่ใช้เครื่องยนต์